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【养老朋友圈】2019年北京养老市场发展调研白皮书

行业新闻 2020.04.15

特稿的小编备注

这是小号对外邀约(抢劫)的第4篇。15年小编出道的时候,就开始向江湖前辈“养老人生”索要报告,后面年年都要;养老人生大哥的报告,无数次救小编于水火。今年,老大哥决定将第六十三种颜色作为《2019年北京养老市场发展调研白皮书》的首发平台;从普通粉丝正式升级“养老人生”铁粉,小编私下里开心了许久。以下内容代表作者观点,若有异议,多多包涵,多多谅解!

 

 

作者简介

 

 

超级重要声明
 
 

2020年2月9日,疫情还在延续,首先向李文亮医生致敬!作为养老行业从业者,希望大家看这篇文章的同时能为抗击疫情做一些小小的贡献。

在此作者和公众号平台承诺:

一、打赏的金额全部捐助给湖北抗击疫情(打赏暂由小号主编代收)。

二、每产生一个阅读量作者将会单独捐助五分钱给湖北疫区。

三、以文章发表后三天的统计数字为准,第四天展示汇款凭证以示公允。

希望大家多多转发、打赏,谢谢!

 

 进入正题 
本次调研还是以东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山等城六区为主,范围主要是北京6环以内、2019年开始招收老人(拿到营业许可但没有正式招收老人的项目不在统计范围之内)的养老机构。

01

养老机构数量,入住人数

全国:截止2019年11月底:全国共有养老机构31997个,床位数414.3万张。

北京:截止到2019年12月底:

机构数量:北京市养老机构共有564家,去年同期为672家,同比减少16.07%。

床位数:床位107,999张,去年同期为150,926张,同比减少28.44%。
入住人数:实际入住人数46,858人,去年同期入住人数91,381人,减少48.72%。
入住率:43.39%,去年同期入住率60.54%,降低17.15%。
机构性质:其中工商登记养老机构53家,比去年同期增长51.43%。
减少原因分析:机构数、床位数和入住人数大幅减少必定是刺激到了投资人:说好的一床难求、说好的万亿蓝海市场怎么说变就变呢?数字大幅变动为主管部门统计方式发生了改变。民政部宣布从2019年起,养老机构和床位统计范围不再包括荣誉军人康复医院、复员军人疗养院、军休所。之前的统计数据把北京以上信息也涵盖在统计信息中,当把干休所等数量减去后就呈现了现在的统计数字。

02

北京人口,老年人口,未来老年人口预测

北京市老龄办、市老龄协会联合北京师范大学中国公益研究院发布《北京市老龄事业发展报告(2018)》中指出,截至2018年底,北京市常住总人口2154.2万人,比2017年年末减少16.5万人,其中北京市户籍总人口1375.8万人,比2017年年末增加16.6万人。

北京市60岁及以上户籍老年人口在2017年底至2018年底从333.3万人增长到349.1万人,增加了15.8万人,增长比例4.7%。60岁及以上户籍老年人口占户籍总人口比例,从2017年底的24.5%,上升到了2018年底的25.4%,增加了0.9个百分点,户籍老年人口的比例首次突破四分之一。

截至2018年底,80岁及以上户籍老年人口58.4万人,较上一年增加了2.7万人,户籍居民平均期望寿命为82.20岁,较上一年增加了0.05岁。

2020年,60岁以上户籍老年人口将超过380万,2030年超过480万,接近每3个人中就有1名老年人。到了2050年,北京市户籍老年人将超过630万。

03

北京平均收入,老人退休金

国家统计局数据显示北京居民人均年可支配收入62361元,首次突破6万元大关。随着北京市老年人社会保障体系逐步健全,2018年,本市企业退休职工基本养老金水平从每人每月3959元提高到4157元。

04

新开业机构情况

2019年北京6环内了解到新开业的养老项目达到了15家,由于临近春节情况特殊,有2个项目一些相关数据来不及调研,以下调研的结果为剩余13家的数据。

通过调研得知北京城区(六环内)2019年新开业养老机构(包含了照料中心)13家,其中:海淀2家。朝阳4家。石景山1家。丰台1家。大兴 5家。  

机构开业数量比2018年有所减少,开业的项目中养老照料中心占比约为一半。养老照料中心当中既有民非机构,也有营利性企业。本年开业的机构除了民营、国企背景外,还有一家中外合资机构。

新增养老机构主要有两个特点

 

大兴崛起。大兴区总共有5家机构开业(还有一家数据没调研,没有计算在统计范围),其中有3家开在亦庄,亦庄地区总共已有不下6家养老机构扎堆营业。

营利性机构多达4家,约占新开业项目的31%。在民非和营利性平等同权的情况下,有更多的机构选择了营利性企业作为运营主体,虽然平时少些优惠,但真到并购时刻却更容易操作。

床位数量

 

13个项目总床位数约为3521张。平均到每个项目271床。大兴区新增床位最多,为1766张,占新增全部床位的50.1%。其中单体项目最大床位为1000张。

朝阳区照样是床位增长大户,达到了909张。石景山区新增床位550张排在其后,丰台区新增床位160张,海淀区最少,为136张。东城和西城则没有听说有新项目开业。

今年开业的项目有一个特点就是大中型项目偏多,这也导致每个项目的平均床位数偏大。其中50床以下的小微机构只有1家,50-100张床位的机构也只有3家,100-200张床位的机构有4家,200-500张床位的机构有3家。500床以上的项目有2家。通过整体来看,2019年大型项目床位占比较高。

项目定位

 

13家机构中,会员制模式的有一家,也是唯一一家前期只接受自理老人的项目,其余项目均接受护理老人。定位高端的项目只有一家,其余项目均为中高端定位。

新开业项目中5家为北京地区连锁分店,4个项目在北京以外地区有连锁项目分部。

开业时间

 
1-3月开业的养老院只有有1家,4-6月开业的养老院有3家 ,7-9月新开业的养老院有4家,10-12月开业的养老院有5家。

入住情况

 
2019年北京新开业养老院的入住人数约为417人,每个项目的平均入住人数约为32人,平均入住率约为11.8%。平均入住人数较低是因为最大单体项目12月才开业拉低了平均入住率。

平均收费

 
13家机构中除了一家为会员制外,其余12家机构收费最高的为10800元/月/人,收费最低的为5200元/月/人,平均收费为7532元/月/人。收费最高的项目在海淀,收费最低的项目在朝阳。2019年新开业的项目收费较平均,大部分集中在7000-8000的价格段。平均收费7532元,这已经是连续三年新开业机构平均收费在7000元以上,但涨幅微弱,没有了前几年跳跃式的增长,预计今后1-2年普惠养老项目的平均收费不会有明显增长,可能会是稳中有降。

05

历年北京养老政策目录汇总

建设投资

 

土地及设施供应政策

 

运营扶持政策

 

 

06

市场预测及结论

总结前几年北京养老市场的发展势态,从收费来看中端和高端的边界模糊,差距不大,未来格局会呈现出低端、中低端、中高端、超高端等层次,将不会有高端这个层级定位。

市场份额来看,市场会呈现枣核状分布,低端和超高端为两头,市场越来越小。大部分老人呈现改善性居住需求,所以中低端和中高端为需求最旺盛的价格区间。超高端市场容量不会太大。

未来北京地区的机构还是会以较平稳的速度发展,但复杂的经济环境、加剧的市场竞争和普惠养老推行、大力发展居家和社区养老的政策导向会给机构发展带来非常多的不确定性:

 1)、政策导向的力量

 
养老行业的政策导向一直重于市场导向,政府既想借助市场化来减少财政投入,又要满足照顾特殊群体的福利责任,当一些资本进入行业达到他们的初期目的,政策就开始向政府的职责靠拢。
从北京历年出台的政策和支持力度来看,2014年以后基本没有出台过鼓励养老机构和养老照料中心的利好政策,只有在缺少养老照料中心的街道鼓励各类主体兴建养老照料中心。机构的扶持力度和投入在减少并向普惠养老方向发展,未来可能会减少对高端收费的机构养老项目补贴。而在社区和居家养老方面,转变成政府大力发展的方向。

2)、日本经验的前车之鉴

 
北京养老机构的发展像极了日本养老机构发展的轨迹。都是起始于城乡结合地带的大型设施逐步向市区内小规模护理型转变。日本机构进化的原因是长达10年的经济衰退,而北京机构进化的原因则是经济下行+政府主导+互联网生活方式冲击,结果都是市场不断有便宜价格的物业出现,养老机构也逐渐进入主流城区。
关于机构的选址基本只有两种情况:一是客户在哪就把项目开到那里。二是那里能干我就把项目开在那里,我再把客户吸引过来。以地产系为例,有趣的现象是越大的开发商都是第二种策略,拿出做养老的项目很远,然后把客户吸引过来。例如万科、保利、华润、远洋等,都是以自持的物业改造为机构养老项目,但项目都在五环外甚至六环外。而像恭和苑、泰颐春等客户在哪里我就把项目开在核心地段的高端自持项目反而都是中小型开发商。

3)、经济下行对投资和消费者的影响

 

2018年开始的经济下行压力分别传导到了企业和个人端,企业最明显的特征是融资难,投资谨慎,从目前公开的信息了解到,各大公司都把养老项目的拓展方向放在了公办民营的普惠项目上,预计未来将会有较多的品质不错,收费中等的公办民营项目分流高端市场客群。

个人端方面,对于支付主体老人子女来说,经济的不确定性导致消费保守,送养老人也会进行多方对比,选择会偏向于品质不错,性价比高,探视方便的包间项目居住,入住机构理由逐步由无奈型偏向于改善型转变。

4)、目前北京市场入住率对市场的影响

 
先了解下整个2019年每个季度床位数量和入住人数变化情况:

床位数和入住人数虽然全年都有所增长,但又分别在个别季度有所下降。其中床位数在第四季度下降较明显,按照惯例,第四季度有重阳节,是养老机构密集开业的日子,但却出现床位大幅减少的情况实属罕见。那些减少的床位数去了哪里,这是个问题……

入住人数方面,第二季度入住人数呈现负增长,元旦春节加之换季流失人数是正常规律,也在意料之中。第三季度入住人数大幅增加,这也有些出乎我们意外,毕竟三季度天气炎热,不是传统的入住高峰期。

总体看北京目前最少有40%的床位约4.3万张空置,假如按照每年入住人数10%递增,最少9年不用增加新床位还可以满足入住需求(根据2019年数据统计实际入住人数增长约为4.6%)。同期北京发展城市总体规划(2016年-2030年)草案中提到2030年北京养老床位将不低于18万张,这个数字在目前10.9万张床位的基础上有大幅增加,几乎每年要增加7000床。规划如此超前,必定会造成入住率分流稀释,未来机构入住压力愈发加大。

5)、细分市场饱和

 
北京养老市场经历了从低端自理→高端→专业护理→医养结合→智慧养老→专业失智护理的发展全进程,各家都在推出或自我总结,或携手外国品牌的专业失智护理方向,几波概念炒作后养老机构可突破的概念和提升收费的手段基本出尽,鲜少有新亮点项目出现,在收费上很难有明显说服力,同质化产品在入住率低迷的阶段,优惠促销一定是先行手段,如果不是项目有特殊优势,超高端项目必定会营收惨淡。

6)、竞争的赛道

 

由于细分市场饱和及概念渲染空间变小,养老行业的竞争可能将从看不见的优势向直观感受的可见优势转变。

当中式、日式、欧式装修争相呈现的时候,当日本介护、美国护理、澳洲照护百花齐放的时候,当宠物失智疗法、音乐失智疗法、时光失智疗法各显神通之时,当随身、随时、三维智能产品全覆盖之后,养老概念底牌几乎被出尽,没有直观感受的概念在充分竞争市场环境下并不是说服客户提高收费的有力支点,各家项目可能会转向用瞬间可感受的优势来说服客户,例如房间面积、周边绿化环境、便利交通和成熟配套生活环境等。

7)、媒体的脑死亡

 

2019年,我们再也没有看到类似市场一床难求的报道,更多是展现老人居住不离社区的新闻。这种思想复印的做法让媒体彻底沦为一个没有独立观点的“快递员”,把那些想让大家看到的信息搬给受众者。缺乏独立和理智声音直接导致的结果就是头脑发热的冲动投资者持续进场并深陷其中。

2020年希望有更多反映真实现状的观点出现,也希望从业者和潜在投资人能养成独立思考的习惯,看穿把个案当成普遍现象报道背后的真实市场情况。

8)、未来开业的市场化项目将很难盈利

 

之前都是从财务和运营角度分析养老机构是否盈利,如何盈利,但从经济学的角度来解剖养老机构的发展历程会发现,未来的养老机构将很难出现盈利。

养老院的主要收入分为床位费,餐费和护理费,在宏观经济学上床位费取值租金上涨情况,餐费取值于CPI(居民消费物价指数),护理费即人工成本,取值于每年政府公布的工资上涨幅度。

确定了标准,我们统计了北京从2012年到2018年每年房租递增幅度、CPI增长幅度和政府每年公布的工资上调幅度,对应养老院收费的增长,找出养老院如何赚钱的真相。

从上面三个图表来看,北京地区的房租从2012年-2018年上涨了129%,CPI复合增长幅度为16.9%,工资增长幅度为69%。假设一家2012年新开业的养老机构当年的床位收费为3000元,餐费1000元,护理费1000元,合计5000元,到了2018年底,床位费、餐费、护理对应的收费应该增长到6870元、1169元和1690元,合计9729元才没有跑输大的经济环境。

这三项费用的增长幅度,估计各机构餐饮收费略超,护理收费持平或略低,床位费肯定大大的落下。

养老机构赚钱,赚的又是什么钱?通过上面的分析,养老院虽然从经济学角度不赚钱,但从经营的角度还是有结余的,真正盈利的都是靠之前以较低价格长期(10年以上租赁期)锁定了物业成本,随着经济快速发展(广义货币供应M2大量超发)房价翻跟头提高,带来租金大幅上涨,养老院靠房租增长来实现的盈利。

2012年开业的养老机构和2018年开业的养老机构在餐饮成本和人工成本上已经基本持平,唯一有差别的是2018年开业的养老机构要比2012年开业的项目房租贵129%,成本上升直接表现在收费上,这也是为什么越晚开业的养老项目收费越高,而之前开业的高端项目的收费反而显得不再曲高和寡,高端项目具有的知名度+收费相对降低导致入住率上升而产生了正向现金盈利。

虽然2019年全年的统计数据没有出炉,但已经有机构发布了房租下降数据,另外从长期面来看,房价和房租都不太可能大幅上涨,在这种现状下,2018年以后开业的市场化养老项目延照之前机构靠低价长期锁定房租,随着房租大幅上涨来小幅跟涨提价的机会也将消失,如果养老机构不敢涨价,收费跑不赢CPI和工资上涨调整,那基本没有盈利的可能。

9)、社区居家养老的苦苦支撑

 

和机构相比,社区及居家养老一直在寻找盈利突破口,看似免费的物业让很多企业深陷其中。在没有找到盈利模式之前,“退群”的念头不断滋生。但通过这次新型肺炎的疫情长远看社区养老模式必定会形成散发着使命感的一股清流。

07

2019年养老关键词

2019年北京养老行业的关键词

“现金流”“进京赶考”

 
2019年是政治上波澜壮阔的一年,是市场收紧走势的一年,北京养老机构基本属于平行发展并略有下降。多家连锁机构开店的速度明显变慢,甚至有的企业已经完全停止市场化的拓展方式。更有多家企业的多个储备项目被舍弃,市场寒意渐浓。

“进京赶考”

2019年,从湖南起家的“普亲养老”和大本营在江苏的“朗诗养老”分别在北京丰台区和海淀区开出了第一家自主投资项目,均为护理型照顾机构。两家公司都是有多年的10+项目运营经验,但在北京的项目表现平平,口碑及入住率和其他新开项目比没有明显亮点。

“现金流”

2019年处在全国中心的北京经历了大部制改革和70周年阅兵,由于政治因素,有些政策的贯彻执行出现卡顿,再加上大的经济环境承压、融资渠道受阻,之前惯性扩张的后遗症开始逐渐显现,多家企业现金流几近枯竭,员工工资无法按时发放。

2020年的养老关键词

“冠状病毒”、“活着”

 

2020年将会更加痛苦,不单是养老行业,其他行业更甚。因为疫情这只黑天鹅的突然到来,养老市场已经趋平淡的走势可能会由“L”型继续急性下探呈现“Z”型走势,在2019年保守发展的形式下急剧下跌,预计第三季度会逐渐平稳,这是考验机构生死的一年。

作为抵抗力低的易感人群密集居住场所,机构也是重点防范领域,主管部门出台了疫情期间隔离运营的通知,并且暂时停止接待新入住老人的要求,终止时间按照疫情的防控进度另行通知。由于无法判断疫情持续时间,养老机构正常接待新入住老人时间也无法获知,这就导致经营差距明显。之前入住率高的机构得以有充足的现金流保障运营,入住率低的企业会造成亏损进一步扩大,生存压力有如泰山压顶,活下去将是2020年的重要目标。

在市场资金流动趋紧的情况下,经营困难的企业可能会断腕止损式的出售或转让,但愿意接手的企业和熊猫一样稀少,转让价格也会有较大议价空间。2020年对有些机构来说是煎熬的一年,但对另外一些机构来说将是抄底的一个好时机,是充满机会的一年。

08

案例分享

2019年市场上虽然新开业的机构不多,但却有着两家具有鲜明特色的项目,现在就为大家一一介绍:

首开寸草花家地项目

 

项目位于北京市朝阳区望京花家地小区,建筑面积4232.10平方米,共5层,设置床位112张,以单人间为主,双人间为辅,秉承“融合式养老”及“城市复兴”理念,主要服务于高龄、半失能、失能、认知症老人。

该项目除了延续之前项目的绿色生活环境,还进一步探索组合式功能区设计,深化情景式内部空间,同时还开展了针对医疗、教育等细分市场的营销优惠,亮点颇多。

尊与堂

 

尊与堂位于南四环边大兴区旧宫镇庑殿路临10号,园区占地300亩,建筑面积4万多平方米,拥有房间532间,其中自理公寓332间,介护公寓200间,共有床位1000张。

尊与堂呈现出市区罕有的皇家合院建筑群,具有特色的中式装修,配合独享的温泉、湖泊、绿林三大资源集成,形成市区内养老机构不多的独特资源。

(以上内容为个人观点,供参考!)

 

来源: 第六十三种颜色